전·월세 집 퇴거 정리 — 원상회복은 어디까지, 짐은 언제 빼야 할까

전세나 월세 계약이 끝나 집을 비울 때 가장 많이 묻는 것이 두 가지입니다. “어디까지 원래대로 해 놓아야 하나”, 그리고 “짐은 언제 빼야 하나”입니다. 먼저 답부터 드리면, 원상회복의 범위는 정해진 목록이 있는 것이 아니라 계약과 사정에 따라 정해지고, 짐은 보증금을 돌려받는 날에 맞춰 빼는 것이 원칙입니다.

원상회복, 법은 이렇게 정합니다

법제처 생활법령정보는 민법 제615조와 제654조를 근거로 이렇게 안내합니다.

• 임대차가 끝나면 세입자는 집을 원래의 상태로 회복해 집주인에게 돌려줘야 합니다.
• 세입자가 집을 수리하거나 변경했다면, 원칙적으로 그 부분을 철거해 임대 당시 상태로 쓸 수 있게 해야 합니다.

다만 범위에 대해서는 대법원이 기준을 하나 더 붙였습니다. 2019년 8월 30일 선고된 2017다268142 판결은 원상회복의무의 내용과 범위를 “임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로” 정해야 한다고 했습니다.

쉽게 말하면 “무조건 새집처럼”도 아니고 “아무것도 안 해도 된다”도 아닙니다. 들어올 때 집이 어떤 상태였는지, 계약서에 무엇을 약속했는지, 내가 무엇을 바꿨는지가 기준이 됩니다. 그래서 다툼이 생기면 결국 기록이 말을 합니다.

따져 볼 것을 나눠 보면

구분	확인할 것
내가 설치하거나 바꾼 것	선반, 커튼봉, 붙박이 가구, 바꾼 조명·도어록 등. 원칙적으로 철거 대상이므로, 그대로 두려면 집주인 동의를 받아 문자로 남깁니다.
입주 때부터 있던 하자	입주 당시 사진·동영상, 계약서 특약, 당시 주고받은 문자를 찾아 둡니다.
살면서 생긴 고장	생겼을 때 집주인에게 알렸는지 확인합니다. 세입자는 거주 중 집을 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있습니다(민법 제374조).
남은 짐과 쓰레기	반환할 때 집 안에 남겨 두지 않도록 미리 처리 일정을 잡습니다.

개별 사안이 원상회복 대상인지는 계약 내용과 사정에 따라 달라집니다. 판단이 어렵다면 대한법률구조공단 등에 상담해 보시기 바랍니다.

짐은 언제 빼야 하나

집을 돌려주는 것과 보증금을 돌려받는 것은 동시에 이행할 의무입니다(민법 제536조). 법제처는 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 이사를 서두르지 말라고 안내합니다. 집을 비우고 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54023 판결).

어쩔 수 없이 먼저 나가야 한다면, 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사하는 방법이 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기가 되면 이사를 해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

퇴거 정리, 이 순서로

1. 계약서와 입주 사진을 찾습니다. 특약에 원상복구 관련 문장이 있는지 봅니다.
2. 버릴 짐부터 정합니다. 대형폐기물 신고는 배출일을 정해야 하고 폐가전 수거도 예약이 필요하니 1~2주 여유를 둡니다. 방법은 장롱·침대·냉장고 버리는 법과 이사 전 짐 줄이기에 정리했습니다.
3. 내가 단 것을 뗍니다. 그대로 두기로 합의한 것은 문자로 남깁니다.
4. 짐을 다 뺀 뒤 사진과 동영상을 찍습니다. 방마다, 벽과 바닥, 욕실·주방 설비까지 날짜가 남게 찍습니다.
5. 집주인과 함께 확인합니다. 수리가 필요하다는 부분이 있으면 그 자리에서 위치와 내용을 적어 두고, 보증금 반환과 열쇠 반납을 같은 날 진행합니다.

이박사정리가 도울 수 있는 일

퇴거 날짜는 정해져 있는데 버릴 짐이 많을 때, 이박사정리는 사진과 통화로 짐의 양을 확인해 항목별 서면 견적을 드리고, 분류부터 반출·처리까지 맡습니다. 사진만으로 판단하기 어려우면 그때 방문해서 확인합니다. 작업 전·후 사진도 함께 전달해 드리니, 집주인과 상태를 확인할 때 쓰실 수 있습니다.

새집으로 가져갈 짐은 허가받은 이사업체가 옮기도록 일정을 맞춥니다. 진행 순서는 진행 절차에서, 비용 시세는 비용 안내에서 보실 수 있습니다.